导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人(rén)口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义<已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人/p>

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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