文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名义，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外免费的播放器有哪个，在哪里看最新电影免费商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者免费的播放器有哪个，在哪里看最新电影免费需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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