导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产持续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发(fā)现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并(bìng)进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的(de)住宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指出(chū)支持住宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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