5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了(le)三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一(yī)二线城一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml市好于三(sān)四线城市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入(rù)利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升mltū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较(jiào)低(dī)的融资成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预(yù)期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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