导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了(le)额(é)外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反映出城(chéng)镇居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处zhèn)居民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大的不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

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　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进(jìn)一(yī)步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的(de)差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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