导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　<贵州海拔高度是多少strong>二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上贵州海拔高度是多少海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增长主要受益(yì)于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其(qí)他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市(shì)能级(jí)之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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