近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分配金额(é)以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位(w如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉èi)基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的(de)经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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